Legge di Bilancio 2026: Guida alle Misure per Casa, Edilizia e Affitti

💰 Bonus edilizi

La novità più rilevante riguarda la proroga dei bonus ordinari (Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus) che evitano il taglio drastico inizialmente previsto. Per il 2026 viene confermato il sistema a doppia aliquota:

Tipologia Immobile	Aliquota Detrazione	Tetto di Spesa	Ripartizione
Abitazione Principale	50%	96.000 €	10 anni
Altri Immobili (seconde case, locati)	36%	96.000 €	10 anni

• Bonus Mobili: Confermato al 50% su una spesa massima di 5.000 € per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici green, purché legati a un intervento di ristrutturazione.

  
  

• Misure Terminate: Calato definitivamente il sipario sul Superbonus (salvo casi limitati in aree sismiche) e sul Bonus Barriere Architettoniche al 75%.

  
  

🔑 Affitti Brevi 2026: Nuove Aliquote e Obbligo di Partita IVA. Cosa Cambia?

Il panorama delle locazioni turistiche e degli affitti brevi subisce una trasformazione profonda con la nuova Legge di Bilancio 2026. La Manovra punta a una distinzione netta tra chi affitta occasionalmente per integrare il reddito e chi svolge una vera e propria attività professionale.

Sebbene venga scongiurato l'aumento delle tasse sulla "prima casa" affittata, le nuove regole stringono il cerchio sulla gestione multi-immobile. Vediamo nel dettaglio i punti chiave della riforma.

Il Nuovo Regime della Cedolare Secca

La tassazione rimane agevolata, ma diventa progressiva in base al numero di unità gestite dal proprietario. La distinzione è basata sull'ordine degli immobili destinati alla locazione:

• Primo immobile: L'aliquota della cedolare secca resta confermata al 21%. Una misura pensata per proteggere i piccoli proprietari che utilizzano i portali telematici (come Airbnb o Booking) o le agenzie immobiliari per mettere a reddito una singola proprietà.

• Secondo immobile: Per la seconda unità immobiliare scatta l'aliquota del 26%.

Questa progressione mira a bilanciare il prelievo fiscale su chi possiede un patrimonio immobiliare più ampio, pur restando nell'ambito della gestione privata.

Dal Terzo Immobile scatta l'Obbligo di Partita IVA

La novità più impattante riguarda la soglia della cosiddetta "presunzione di imprenditorialità". Fino allo scorso anno, il limite per essere considerati professionisti del settore era fissato a 4 immobili.

Dal 2026, la soglia scende drasticamente a 2 immobili.

Numero Immobili Locati	Regime Fiscale	Inquadramento
1 Immobile	Cedolare Secca 21%	Gestione Privata
2 Immobili	Cedolare Secca 26%	Gestione Privata
3 o più Immobili	Obbligo Partita IVA	Attività d'Impresa

Chiunque metta a reddito tre o più appartamenti (anche per brevi periodi) sarà obbligato ad aprire una Partita IVA, iscriversi alla Camera di Commercio e gestire l'attività secondo le norme tipiche delle imprese turistico-ricettive.

Impatti su Intermediazione e Property Management

La riforma non tocca solo i proprietari, ma incide direttamente sull'attività delle agenzie immobiliari e dei property manager:

1. Maggiore Trasparenza: I portali e le agenzie sono chiamati a monitorare con più attenzione la posizione fiscale dei locatori per applicare correttamente le ritenute.

2. Professionalizzazione del settore: La riduzione del limite a 2 immobili spingerà molti proprietari "di mezzo" a scegliere tra ridurre il proprio portafoglio o affidarsi a gestori professionali che possano operare in regime d'impresa.

3. Adempimenti CIN: Resta fondamentale il coordinamento con il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per garantire che ogni annuncio sia in regola con la nuova normativa fiscale.